Может ли самозанятый открыть агентство недвижимости: разбор по закону

Самозанятость оформляется за пять минут в приложении, налог небольшой, касса и отчёты не нужны - и кажется, что на этом режиме можно начать почти любое дело. Поэтому вопрос, может ли самозанятый открыть агентство недвижимости, звучит так часто: риелторский бизнес не требует лицензии и больших вложений на старте. Ответ упирается в одно: что именно вы вкладываете в слово «агентство» и собираетесь ли работать в одиночку.

Может ли самозанятый открыть агентство недвижимости?

Коротко на вопрос, может ли самозанятый открыть агентство недвижимости, закон отвечает отрицательно для привычного формата - с офисом, штатом агентов и процентом с чужих сделок. Это полноценная посредническая деятельность, и вести её нужно как ИП или ООО.

А вот если под словом «агентство» вы пока понимаете себя одного - частного риелтора, который сам находит клиентов и сам оказывает им услугу, - то режим самозанятого в узких рамках подходит. Дальше разберём, где именно проходит граница и почему офис с агентами через неё уже не проходит.

Что запрещает самозанятым режим НПД?

Режим НПД (налог на профессиональный доход) введён законом 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года. Его любят за простоту: регистрация в приложении «Мой налог» за несколько минут, чеки оттуда же, касса не нужна, обязательных взносов нет, декларации тоже. Налог считается автоматически: 4% с того, что заплатили физлица, и 6% с того, что заплатили ИП и компании.

Простота идёт в комплекте с жёсткими рамками. Вот что режим прямо запрещает (статья 4 закона 422-ФЗ):

• Работа по агентским договорам. Вести деятельность в интересах другого лица по агентскому договору, договору поручения или комиссии самозанятому нельзя - это отдельный запрет подпункта 5 пункта 2 статьи 4. Как раз на таких договорах и строится агентство.
• Наёмные работники. Нельзя оформить ни одного сотрудника по трудовому договору. Самозанятый работает сам.
• Перепродажа чужих товаров. Продавать можно только продукт своего труда. Купить и перепродать чужое уже запрещено.
• Лимит дохода. Как только годовой доход переходит отметку 2,4 млн рублей, право на НПД пропадает в тот же день.

При этом оказывать услуги своего труда закон разрешает прямо. Проконсультировать по сделке, подобрать объект, сопроводить покупку от своего имени за фиксированную плату - это ваша работа, и она под режим подходит.

Почему агентство недвижимости не вписывается в самозанятость?

Разберём на живом примере. Вы открываете небольшое агентство: берёте пару агентов, снимаете офис, помогаете людям продавать и покупать квартиры за комиссию. Что ломает самозанятость:

• Процент с чужих сделок. Агентство зарабатывает как посредник - представляет интересы клиента и получает вознаграждение с его сделки по агентскому договору. Это ровно та деятельность, которую подпункт 5 пункта 2 статьи 4 закона 422-ФЗ исключает из НПД.
• Люди. Один человек не вытянет поток показов, звонков и сделок. Нужны агенты - а это наёмный труд, которого режим не допускает.
• Оборот. Через руки агентства проходят крупные суммы, и годовой доход быстро упирается в потолок 2,4 млн рублей.

Отдельно про лицензию: риелторская деятельность в России не лицензируется, и это часто сбивает с толку - раз разрешения не нужно, кажется, что и статус подойдёт любой. Отсутствие лицензии рамки НПД не отменяет: открыть агентство без лицензии можно, вести его на самозанятости - нет.

Что самозанятый риелтор делать всё-таки может?

Форматы риелторской работы, которые спокойно живут на самозанятости:

• Консультации по сделкам. Разбор документов, оценка рисков, помощь разобраться в ипотеке и налогах - ваша услуга, ваша фиксированная оплата.
• Подбор объектов для клиента. Вы ищете варианты под запрос и берёте фиксированную плату за свою работу - без комиссии посредника с чужой сделки.
• Сопровождение сделки от своего имени. Проверка юридической чистоты, организация просмотров, помощь на подписании - услуга вашего труда по договору возмездного оказания услуг.

Министерство финансов в своих разъяснениях прямо подтверждает: риелтор, который оказывает услуги по покупке или продаже недвижимости от своего имени, применять НПД вправе. Граница проходит по тому, как оформлены деньги: фиксированная плата за вашу услугу укладывается в режим, процент как агента по агентскому договору - выводит за него.

1. Работаете от своего имени или как агент?

   Оказываете услугу сами и берёте плату за свою работу - подходит. Представляете интересы клиента за процент по агентскому договору - режим НПД отпадает.

2. Нужны ли наёмные агенты?

   Справляетесь в одиночку - можно. Нужен штат на показы и сделки - это уже ИП или ООО.

3. Как оформлены деньги?

   Фиксированная оплата за вашу услугу - в рамках режима. Комиссия посредника с чужой сделки - выход за них.

4. Уложитесь ли в 2,4 млн рублей в год?

   Выше - право на НПД пропадает, и дело переводят на другой налог.

Четыре «да» подряд - работаете сами, без штата, за фиксированную плату и в пределах лимита - означают, что самозанятости для старта хватает. Любое «нет» уже разворачивает вас к ИП.

Самозанятый, ИП или ООО: что выбрать под агентство?

Три статуса под риелторское дело отличаются объёмом свободы и объёмом обязанностей:

Для большинства, кто задумал именно агентство, рабочий вариант - ИП на упрощёнке (УСН) или патенте. ИП разрешает нанимать агентов и работать по агентским договорам, при этом остаётся простым и недорогим в обслуживании. Основной код для такого дела - ОКВЭД 68.31, «деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе». Пошаговый разбор этого пути - в статье как открыть агентство недвижимости. Если же вы пока не определились даже с нишей, помогут обзоры какой бизнес открыть самозанятому и налоги для малого бизнеса в 2026 году.

Когда самозанятому пора оформлять ИП?

Самозанятость - удобный старт для риелтора-одиночки, но у неё есть встроенный потолок. Вопрос, может ли самозанятый открыть агентство недвижимости, на деле сводится к вопросу о статусе: как только дело перерастает «сам нахожу и сам оказываю услугу», режим приходится менять. Сигналы, что пора на ИП:

• Доход подбирается к 2,4 млн рублей в год. При превышении статус слетает в тот же день. На регистрацию ИП даётся около 20 дней, иначе доход сверх лимита облагается по ставке НДФЛ.
• Появляется первый агент. Поток вырос, нужен помощник на показы и сделки - это наёмный труд, и он требует ИП.
• Хотите брать процент как посредник. Работа по агентскому договору с комиссией - это уже предпринимательство под другой налоговый режим.

Хорошая новость для старта: предприниматели на упрощёнке с небольшим оборотом налог на добавленную стоимость (НДС) не платят - порог, с которого он появляется, в 2026 году держится на отметке 20 млн рублей в год. Для начинающего агентства это ещё далеко.

Открывать агентство с нуля или взять готовую модель?

Работа частным риелтором хороша как проба пера, но доход агентства - это комиссия со сделок, и он скачет от месяца к месяцу: удачный квартал сменяется пустым. Кто хочет полноценное дело с ровным доходом, в какой-то момент регистрирует ИП - и тут появляется развилка: собирать агентство самостоятельно либо взять уже обкатанную модель.

Готовая модель работает не только в недвижимости. Если вы смотрите в сторону услуг с регулярной выручкой, такие ниши есть - например, студии мягкого фитнеса, где растяжка и барре идут направлениями внутри. У такой ниши есть и налоговый плюс: профильные спортивно-оздоровительные услуги населению освобождены от НДС (пункт 14.1 части 2 статьи 149 Налогового кодекса), тогда как агентская комиссия облагается налогом на общих основаниях.

Для примера - сеть студий мягкого фитнеса LEVITA. Вход в неё устроен как паушальный взнос плюс затраты на открытие:

Дальше партнёр платит роялти - 10,7% с оборота, а взамен получает бренд, методику, обучение и личного менеджера. Ориентир по сроку возврата вложений:

В сети LEVITA - ~270 студий в 9 странах и ~131 партнёров. Чистая прибыль студии к концу первого года - порядка 300 тыс рублей в месяц по финмодели LEVITA. Это один из вариантов сравнения, когда вы считаете, во что вложиться; подробный разбор развилки - в материале готовый бизнес или франшиза.

Частые вопросы